リノベーションとは!? リフォームとの違い、実現できることやできないこと

 

ここ数年で「リノベーション」が多くの人に知られるようになり、中古物件を購入しリノベーションをして住むという選択肢が一般的になっています。リノベーションに興味はあってもなんとなくしかわからず、実際にどのようなことができるかよく知らないという方も多いのではないでしょうか？
今回は混同しやすいリフォームとリノベーションの違い、マンション・戸建てそれぞれでリノベーションにより実現できること、また理想の住まいを作るために必要な手順についてご紹介します。

リフォームとリノベーションの違い

「リフォーム」と「リノベーション」を同じ意味で使っている方もいるかもしれません。

確かに明確な線引きはないものの、実際は内容が異なります。

一般的に「リフォーム」は、老朽化した建物を建築当初の状態に戻すことです。

アパートやマンションでは、入居者が退居した後、その人が入居する前の状態に戻すことを指す場合があり、原状回復とも呼ばれます。

リフォームという言葉を使うときは、基本的に壊れている・汚れている・老朽化している部分を直してきれいにし、元の状態に戻すことを指します。

「経年劣化でマイナス状態のものをゼロの状態に戻す工事」となるケースが多く、例えば外装の塗り替え、キッチンなど設備の取り替え、クロス・床の張り替えといった施工内容になります。

一方「リノベーション」とは既存の住まい全体を一新し、大規模な工事を行うことです。住まいの性能を新築状態よりも高めたり、新たな付加価値を付けたりできます。

リフォームは、マイナスの状態からゼロに戻す機能回復工事という意味合い。それに対しリノベーションは、プラスαで新たな価値・機能を高める工事です。

例えば水回りの配管移動や、建物を骨組みだけのスケルトン状態にして行う間取りの変更といった内容になります。

リノベーションでは壁を補修し耐震性や耐久性を高めたり、室内のテイストをよりデザイン性の高いものに変更したりすることも可能です。

生活環境やライフスタイルに応じて自由自在にアレンジできる魅力から、近年では非常に注目が集まっています。

マンションのリノベーション

分譲マンションの多くは鉄筋コンクリート造であり、リノベーションをするのにとても適している構造だと言えます。

多くの建物では、外周のコンクリート部分と天井・床を除き、基本的に全て解体できる構造をしています。

したがって室内を全て解体し、四角い箱のような状態にすることが可能。

箱の中にご自身の理想の住まい空間を設計するイメージで、デザインや間取りの自由度が非常に高くなるのです。

壁紙のデザインやフローリングの素材、ドアノブといった設備までデザインにこだわることができます。

間取りで言えば、マンションであれば3LDK65㎡を2LDKや１LDKにリノベーションしてリビングを広くしたり、玄関の土間スペースを広くとって、土間収納を設けたりが可能になります。

新築よりもぐっと費用を抑えつつ、自分や家族のニーズに合う住居を手に入れられるのが魅力ですね。

戸建てのリノベーション

戸建ての場合は木造住宅が多いため、マンションより少し制約も多くなりがちです。

外周がコンクリートで覆われているマンションは、基本的には室内に柱がありません。

一方で木造住宅は、室内に柱が必ずあります。柱がない2×4（ツーバイフォー）構造であっても、解体できない壁が存在します。

室内を障害物のない箱状態にできないため、マンションと比較すると自由度は下がるかもしれません。

また戸建ての場合、家の状態や築年数により、各所の補修や修繕を優先したほうが良いケースもあります。

築30年以上の物件では、現行の断熱基準や耐震基準を満たしていないものも多く見られるからです。

インスペクションと呼ばれる住宅の診断を受け、その結果を元にリノベーション会社に相談し、優先順位リストを作ることで満足のいく工事ができます。

リノベーションに適している物件

マンションは構造によりリノベーションの自由度が異なります。

マンションには「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。

ラーメン構造とは、柱と梁を組み合わせた骨組みによって建物を支える構造です。

壁を取り除いたり開口部の位置を大きく変えたりが可能で、間取りを比較的自由に決められます。

壁式構造とは、柱や梁ではなく壁で建物を支える構造です。壁を壊したり位置を変えたりすることが難しいため、リノベーション時の間取り変更には制限が生じます。

したがって間取りにこだわりたい場合は、ラーメン構造のマンションがおすすめです。

一方で壁式構造にも、すっきりした広い空間を確保でき、家具のレイアウトがしやすいというメリットがあります。

築年数と価格・安全性の関係は？

購入価格は抑えたいところですが、長く住むうえでは安全性も重要です。

マンションは新築から数年の間は価格が高く、その後は大きく下落します。

資産価値は築10年で20〜25％ほど低下し、20年ほど経過すると下落がゆるやかになります。そして築25年を超えてくると価値はほとんど下がらず、価格が横ばいで維持されるのです。

したがって価格を抑えたければ、築20〜25年以上というのが一つの目安となります。

中古マンションの場合、耐震性が気になる方も多いでしょう。

耐震性については、1981年6月1日以降であればどのマンションも新耐震基準を元に建てられているので、安心して住むことができます。

もし旧耐震基準の中古物件を検討する場合は、耐震診断が適切に行われているかをチェックすると良いでしょう。

戸建ての場合

一戸建ても築年数が経てば価格は当然下がりますが、安全性に関する事情が少し異なります。

1995年の阪神・淡路大震災で多くの木造家屋が倒壊したことを受け、2000年に建築基準法が改正されたためです。

中古戸建ての目安としては、木造住宅の改正建築基準法（現行法）が施行された、2000年6月以降の耐震基準で建てられた家がおすすめです。

必要な耐震性が保証されており、耐震補強工事の費用が抑えられます。

一方、築20〜30年を超えた中古住宅は資産価値がなくなり、解体前提の「古家付き土地」として売られるケースも。このような築古物件は土地代だけで購入できます。

購入費用を抑えて性能を高めるリノベーションにコストをかけ、新築と同等の快適な住居を手に入れるという選択肢もあります。

リノベーションは事前の設計が重要

リノベーションにより満足のいく住まいを手にするためには、次のような順序で進めていきましょう。

１．完成後のイメージをある程度固める

どのような住まいを作りたいかをはっきりさせなければ、チェックすべきポイントも定まりません。

まずは家族構成などを考慮し、どんな家に住みたいか、どんな暮らしをしたいかを、設計者と共同で深堀りしましょう。

マンションと戸建てでは実現できるリノベーションが異なりますが、設計者と相談しながら、なるべく具体的に言語化することが大切です。

２．予算と優先順位を決める

物件購入とリノベーションのどちらに予算を優先して充てるか、資金計画を立てましょう。

改修する範囲や設備のグレードにより、リノベーション費用は大きく変わります。

人気のリノベーション箇所であるキッチンを例にすると、既製品にするのか、そうであればどの価格帯のものにするか、食洗器などの設備は何を選ぶのかなど、どこまでこだわるかによって費用が左右されます。

大抵の場合、予算内で完全に希望を叶えるのは難しいものです。家族でよく話し合い、「必ず実現したいこと」と「妥協できること」の優先順位を事前に決めることが重要です。

まとめ

今回はリノベーションとは何か、実現できる内容、実現のために必要なことについて紹介しました。

リーズナブルな金額で、自分らしく希望通りの住居を手に入れやすいリノベーション。大きな間取りの変更などどこまで実現可能かは、マンションか戸建てか、マンションの構造によっても異なります。

しかしいずれの場合も、完成後のイメージ、予算と優先順位を、設計者とよく話し合いながら具体的に決めることが大切になります。

イメージが上手くつかない場合や、不安な点・疑問がある場合も、まずはリノベーション会社に気軽に相談してみると良いかもしれません。