新築マンションの価格高騰や供給不足を背景に、近年では中古マンションのリノベーションが注目されています。新築や築浅の物件は設備も新しく、デザインや間取りも洗練されているため人気がありますが、その分金額も上がります。中古マンションを購入し、リノベーションして暮らすという選択は、マイホーム購入のモデルケースの一つです。今回はその中でも築25年以上、かなり昔の中古物件をフルリノベーションして買うことの、メリットを中心にご紹介します。
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フルリノベーションとは
フルリノベーションとは、住まい全体を対象とした大規模なリノベーションです。
またリノベーションと似た言葉に「リフォーム」があります。建物に工事をおこなう点はどちらも共通していますが、工事の目的や規模が異なります。
ここではリフォームとリノベーション、フルリノベーションとはなにか、説明します。
リフォームとリノベーションの違いは「建築物(設備)の機能・性能」と「工事の規模」です。工事をおこなった結果、新築時よりも建築物の性能が上がるかどうかがひとつの目安とされています。
リフォーム(reform)は、直訳すると「(悪い状態からの)改良」です。
老朽化した建物・設備の機能を新築時に近い状態に回復する目的でおこなわれます。工事の規模は比較的小さく、おもに壁紙の貼り替えやキッチン・ユニットバスの交換、外壁の塗り替えなどが該当します。
リノベーション(renovation)は、直訳すると「修復・刷新」を表し、建物の機能を新築時以上のものにする大規模な工事です。間取りの変更、排水管の変更、断熱性や耐震性、遮音性を高めるための壁の補修などがリノベーションに当てはまります。
フルリノベーションは、住宅の全体をリノベーションすることです。たいていの場合、工事は解体をともないます。
フルリノベーションの一種に「スケルトンリノベーション」があります。
建物の内装や壁を取り払い、骨組みだけを残したスケルトン状態にしてからおこなうリノベーション方法です。建物を構造部のみの状態にするため、間取りの大きな変更が可能です。
中古マンションをリノベーションして買うメリット3つ
メリット① 安くキレイな物件が手に入る
東京カンテイの調べによれば、中古マンションの一戸平均価格は4,360万円（2021年10月時点）と、上昇しています。比較的新しい中古マンション物件を買うよりも、築年数がおよそ25年を超え安くなった物件をフルリノベーションして買う方が、費用を抑えられます。
例えば3千万円の中古物件を買うよりも、1千万円の中古物件に1千万円のリノベーションを施した方がお得。しかもリノベーションにより、室内の設備をすべて新品に替えられます。
このようにかなり古い物件をリノベーションして買うことは、総合的にコストパフォーマンスが高いと言えます。
メリット② 間取りを希望通りに変更できる
生活スタイルや家族構成によって、求める間取りは異なるもの。夫婦二人暮らしの世帯なら、1LDKや2LDKが快適かもしれません。子どもがいる家庭であれば、親と子の部屋が別々となる間取りが好まれます。
物件の間取りと設備を自由に決められる手段は2つしかありません。そのうちのひとつがリノベーションで、もうひとつは注文住宅を新築することです。
リノベーションは、本当に暮らしたい空間を創れる数少ない手段であり、自由度の高い住まい作りだと言えます。フルリノベーションなら壁や水回りの位置も含め、お部屋の間取りを大きく変更することが可能です。一から設計し、ご購入者様のご希望を100％叶えられます。例えば人気の高い施工内容として、以下が挙げられます。
- 家族がぶつからない生活動線の確保
- 広々とくつろげるリビング/LDK
- 家族とコミュニケーションをとりやすい、対面式キッチン
- ウォークインクローゼット
自身の生活に合わせた住まいを作れるので、購入後も満足感が長く続きます。あこがれていたライフスタイルも、叶えられるかもしれません。
また新築物件や築年数の浅い物件となると、購入できたとしても値下がりのリスクがあります。築年数の経過した好立地の中古物件にリノベーションをかけるほうが、将来売却もしやすいでしょう。
メリット③ 立地条件のいい物件が多い
首都圏の主要な駅の周辺は、すでにほとんど土地が埋まっており、新築マンションの購入は非常に困難となっています。
一方リノベーションの対象になる古い物件は、街ができたころに建てられたもの。土地の買収が容易であったという理由から、街の中心にあるなど立地条件がいいものも多くあります。駅から近い、公共機関が近い、買い物に便利といった好条件な物件が、予算内で手に入る可能性がグンと高まります。中古のマンションであれば、周辺環境を事前にチェックすることも簡単です。
また、立地条件がいいと、将来的に売却を考える場合も処分しやすくなります。分譲価格に最も大きく直結するのは土地価格、次に交通の利便性だとされています。人気のあるエリアは、地価が下がりにくいのです。資産価値の高い物件を見つけやすい点も、中古物件の魅力の一つです。
中古マンションをリノベーションして買うことに、デメリットはあるのか？
「家を買うなら新築」という価値観が長らく定着していた日本では、中古マンションに対して「古い」「長く住めるのか」「安全性が心配」といったネガティブな印象も持たれがちです。まして築25年以上とかなり古いマンションの購入には、当然不安も出てくるもの。実際のところはどうなのでしょうか。築年数が経ったマンションで起こりうる、デメリットにも触れていきます。
デメリット① 建て替えのリスク
一番は、建て替えのリスクです。せっかくマンションをリノベーションして購入しても、もし建て替えが決まれば無駄になってしまいます。
ただし、現在の日本でのマンション建て替え状況を数字で把握すると、そのような状況はまずあり得ないことがわかります。国土交通省によるとマンションの建て替え件数は、工事がすでに完了したものから建て替え準備中のものまで含め、令和4（2022）年4月1日時点でわずか316件。日本のマンションの建て替えはほとんど行われていないのです。購入前の事前の調査により、ほぼ100％建て替えがないと判断することが可能です。
デメリット② 設備の劣化
フルリノベーションで新品にできるのは、室内＝居住スペースのみ。共用部設備の古さや、上下左右の部屋から音が響かないかという防音性能、さらに耐震性など災害への強靭さと、気になる点も多々あるかもしれません。
耐震性については1981年6月以降に作られたマンションであれば、どれも新耐震基準を元に建てられています。したがって、中古だからといって心配する必要はありません。
また他の問題も、マンションの劣化を食い止め寿命を伸ばす長期修繕計画によりほとんどが解消されます。修繕やメンテナンスが定期的に行われれば、中古マンションでも安心して長く住み続けられるのです。
共用部分の修繕は住民から集める修繕積立金を使い、必要に応じて管理組合が数年に一度実施します。中古マンションの販売時、仲介する不動産会社には、マンション管理に係る重要事項調査報告書が管理会社より提示されます。この報告書には長期修繕計画の概要や、修繕積立金の総額が書かれています。
中古マンションの購入を検討する際は、仲介する管理会社を通じてこれらを開示してもらう事が可能です。長期修繕計画書や修繕積立金の額などから総合的に判断すれば、ほとんどの問題は心配なくなるでしょう。資産状況をはじめとする管理組合の活動状況、特に修繕積立金が極端に低くないかを確認してみてください。
デメリット③ 中古マンションは資産価値が低い？
「マンションを購入するなら、価値がより高い物件のほうがよい」という考えが広まっています。かつては「不動産は一生に一度の買い物」とも言われていましたが、子どもの独立などにより家族が増減したり、退職して通勤がなくなったりなど、生活スタイルや家族の形は変わるものです。
生活の変化に合わせて住み替える場合、売却時に値下がりしない物件を見つけたいというニーズが生じています。中古マンションだと資産価値が低いと思っている方も多いのではないでしょうか。実は中古物件を購入後、年数を重ねるごとに「ずっと価値が下がり続ける」というわけではないのです。
マンションが新築で販売されるときは、「新築プレミアム価格」となっています。新築プレミアム価格がつく理由は、新築の分譲マンションを建てたデベロッパーの利益や、販売に必要な広告宣伝費が、土地の金額と建物費に上乗せされているためです。
プレミアム価格であった新築マンションは、買った瞬間から大きく価値が下がっていきます。資産価値は築10年で20〜25％ほど低下し、20年経つと下落率がなだらかになります。
そして築年数が25年を超えたあたりから価値の下落はほとんどなく、価格が横ばいで維持されます。
築25年程度は下落が続き、以降は安定してくるのが中古物件の一般的な価値の推移です。したがって築25年以上の古い中古マンションの場合、購入時より価値が下がることは起こりにくいと言えます。
フルリノベーションする前に必ず気をつけるべき３つのポイント
フルリノベーションする前に、必ず気をつけていただきたい３つのポイントをお伝えします。これら3点は、すべて不動産仲介業者や管理会社への問い合わせで事前に確認できます。不動産は高額な買い物ですから、しっかりチェックしてリスクを低減することが大切です。
マンションの周辺環境・管理状態の確認
マンションの周辺環境や共用部分を確認しましょう。ゴミ置き場や駐車場、駐輪場など共用部分の乱れはマンションの民度を判断する材料です。
マンションの管理状態は建物の寿命に大きく影響します。管理状態をチェックするポイントは大規模修繕と長期修繕計画、修繕積立金の3点です。
電気設備の修理やエレベーターの修理など大規模修繕がおこなわれてきたか、長期修繕計画はきちんと定められているか、そのための修繕積立金は十分か、必ず確認しましょう。
さらに、前述の通り、可能性は非常に少ないのですが、建て替え予定についても調べておくと安心です。せっかくリノベーションして購入したマンションが建て替えになってしまっては高額な費用が無駄になってしまいます。築年数の古いマンションほど建て替えが検討されやすいので、念のためチェックしておきましょう。
リノベーションに関わるマンションの管理規約の確認
フルリノベーションでは高い自由度で間取りや設備を変更できるとお伝えしました。しかしマンションの構造や管理規約によってリノベーションが制限される場合もあります。
たとえば階下への騒音の観点から床のフローリングへの変更を禁止するケース、電気・ガスの容量の都合上オール電化を導入できないケースなどです。
「絶対にこうしたい！」という強いこだわりや希望があるならとくに、マンションの規約や制限内で実現できるかを調べておきましょう。
リノベーション対応可能なローン金利の確認
中古物件を購入する際には住宅ローンを使用できますが、リノベーションでは適用範囲外となる可能性があります。
リノベーション費用を住宅ローンに組み入れられないケースでは、住宅ローンよりも金利の高い「リフォームローン」を利用することになるので注意が必要です。
まとめ：かなり昔の中古物件をフルリノベーションして購入するメリットは大きい
今回は、築25年以上とかなり年数が経った中古マンションをリノベーションして買うことについて紹介しました。
デメリットも考えられますが、室内設備の新しさ、間取り、立地条件など、希望通りの物件が格安で手に入りやすいというメリットのほうが大きいと言えます。お手頃価格の中古物件を購入し、間取りや内装をすべて一新するリノベーションは、自由度が高く、「自分らしいわくわくする暮らし」を実現できる手段なのです。
新築にこだわりがある方以外は、中古物件を視野に入れるのもいいかもしれません。ライフスタイルに合う理想の住まいを手に入れる手段の一つとして、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。
