リモートワークが普及して、出勤不要、在宅時間が長くなったために住環境を見直す人が増えています。
「どうせなら新築または築浅で、きれいな物件がいいなあ」と考える方は少なくないでしょう。
結論からお伝えすると、中古物件を購入してフルリノベーションを施せば、建物の内側については新築同様の設備を、費用を1,000万円近く抑えて手に入れられます。
このページでは、中古物件のフルリノベーションがなぜ新築購入より費用を抑えられるか、そして、フルリノベーションに適している物件選びのポイントについてお伝えします。
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フルリノベーションとは
リノベーションとは、建物を新築時よりも高い性能にする、使いやすくするためにおこなう改修です。
フルリノベーションは、リノベーションの一種で、建物を骨組みだけ残した状態にしてから行う大規模なリノベーションです。
たとえば、部屋数を減らしてオープンで広々とした間取りに変えたり、耐震工事や断熱工事をおこなって住まいの機能性を高くするなどが可能になります。
また、近年はリノベーションと言った場合に、フルリノベーションの方を指すケースも増えています。
新築購入よりも中古物件のフルリノベーションを選ぶ3つの理由
中古物件にフルリノベーションを施せば、新築物件レベルの住まいを実現できます。
では、なぜはじめから新築物件を選ばず、あえて中古物件のフルリノベーションを選択するのでしょうか？
その理由を3つご説明します。
1. 新築物件を購入するよりも費用を抑えられる可能性がある
| 土地付注文住宅 | 建売住宅 | 新築マンション | 中古戸建 | 中古マンション | |
| 所要資金 | 4,455万円 | 3,605万円 | 4,528万円 | 2,614万円 | 3,026万円 |
住宅金融支援機構 2021年度フラット35利用者調査
新築でこだわりの間取りを実現するには戸建ての注文住宅しかありません。しかし表のように土地付注文住宅は建売住宅よりも高額です。
たとえば中古戸建を購入し、1,000万円の費用をかけてフルリノベーションをしたとしても土地付注文住宅を購入するより841万円安いと計算できます。
購入する中古物件や工事内容によっては、もっと安くすむ可能性もあります。
2. 新築物件を購入するよりも好条件の住まいを実現できる可能性がある
住環境を考えるにあたっては、当然立地を重視する方が多いでしょう。
当たり前ですが、マンションなどの建物は、駅前や商業圏など便利のいい場所から建てられるます。
そのため、新築物件よりも何十年も前に建てられた中古物件のほうが好立地な物件が多いため、立地を重視する場合は選択肢が多いといえます。
もし、新築で立地条件のいい土地物件が見つかったとしても、購入金額は平均相場よりも高い場合がほとんどです。
つまり、中古物件を購入してリノベーションをおこなえば、新築の建売やマンションよりも住まいの自由度が高く、希望の住環境を叶えやすい可能性があります。
3. 新築物件よりもサステナブルである
「サステナブル」を簡単にいうと、環境や社会へのやさしさです。
リノベーションでは、建物の基礎を活用し、古い住宅を生まれ変わらせます。
建てて壊すを繰り返す従来のやり方よりもサステナブル社会に貢献できる方法です。
政府も中古物件の流通をより活発にしていく目標を掲げており、減税制度など支援体制を整えています。
フルリノベーションに適した中古物件の築年数
フルリノベーションをおこなう目的で中古物件を探すなら、費用面や耐震性の観点から築25〜30年程度が経過した物件がおすすめです。
戸建てかマンションかによっても異なりますので、簡単に解説していきます。
築年数と価格
住宅の価格は新築から約20年ほどで大きく下がります。
ところが、築25年以上になると価格はほぼ下げどまります。
そのため、フルリノベーションの費用を含めても新築購入より1,000万円近くコストを抑えられる場合もあります。
さらに、リノベーション後は再販も視野に入れられる可能性もあります。
ただし、郊外などでは新築購入と同程度になる場合もあるため、業者に相談してみましょう。
築年数と耐震性
| 建てられた年代 | 耐震基準 |
| ～1981年 | 旧耐震基準 |
| 1981年～ | 新耐震基準 |
| 2000年～ | 建築基準法改正 |
耐震性の観点からみると、1981年以降に建てられた新耐震基準を満たす物件がひとつの目安です。
とはいえ新耐震基準で建てられた物件でも築年数の経過によって少しずつ老朽化していきます。
地震が来ても倒壊しないとはいいきれません。専門家に依頼して事前にチェックしてもらうと安心です。
中古戸建ての場合
中古戸建てでは築30年以上の物件の成約率が上昇しており、需要の高まりがみられます。(東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年))
築20年以下の物件にくらべると価格も4割近く安い状態です。
新耐震基準を満たす、築30年程度の物件がおすすめです。
中古マンションの場合
中古マンションについては築25年以上の成約率が高まっています。(東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年))
価格についても築25年を超えると新築の1/3以下の水準です。
耐震性も加味すると、築25年〜30年程度の物件がおすすめです。
フルリノベーションする中古物件を選ぶ際の注意点
物件を選ぶ際、中古であるからこその注意点ももちろんあります。
新築を購入するよりも費用が抑えられるとはいえ、数千万円の買い物です。
ここでは建物の状態や構造について、注意したい点を2つお伝えします。
物件の基礎や劣化状況を確認する
リノベーションでは建物の補強もおこなっていきますが、基礎や柱がボロボロの状態だと、単なる補強だけではすまないケースも考えられます。
安全面を考慮して、基礎から補強するような工事や耐震補強工事など大がかりな工事をおこなうとすれば、建て替えや新築よりも結局高くついてしまいかねません。
実際に解体してみてはじめて基礎や柱の劣化が発覚するケースもありますが、建築家やインスペクター(専門家)がいる業者にチェックを依頼し、リノベーションにかかる費用なども評価してもらいましょう。
リノベーションをおこなえば、中古物件をそのままにしておくよりも建物の状態や機能はよくなりますし、内装は新築同様になります。
しかし建物そのものの築年数がゼロになるわけではない点を頭に入れておきたいところです。
物件の構造を確認する
理想の空間を実現するために、リノベーションを検討する建物の建てられ方、構造も事前に確認しておきましょう。
一戸建ての場合
戸建てはマンションにくらべてリノベーションをおこないやすい物件が多いのですが、場合によっては間取りの変更が制限されてしまいます。
とくに「2×4(ツーバイフォー)工法」で建てられているかどうかの確認が大切です。取り払えない壁や柱が比較的多いため、自由にリノベーションをおこなえない可能性があります。
どれぐらいの範囲でリノベーションができるか、こちらも業者に確認しましょう。
中古マンションの場合
鉄筋コンクリート造のマンションには「ラーメン構造」と「壁式構造」がありますが、壁式構造には注意が必要です。
壁式構造は名前のとおり建物を壁で支える構造で、柱や梁を使っていません。
壁の撤去は難しく、フルリノベーションの得意分野である間取りの変更にはあまり向いていません。
おわりに
中古物件ならではの注意点もありますが、「どうしても新築がいい！」という強いこだわりがないのであれば、中古物件のフルリノベーションでコストを抑えながら希望の空間を実現する方法をおすすめします。
人生の中でも住宅は大きな買い物です。
文中でも何度かお伝えしましたが、プロの業者にきちんと相談しましょう。
当社では、リノベーションをするしないを問わず、物件は新築、中古、リノベ済み物件、中古を買ってフルリノベ、築浅物件の部分的なプチリノベなどさまざまな選択肢で物件購入のサポートをさせていただいております。
「日本住を愉快に」をコンセプトにワクワクする暮らしをご提案いたします。
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